太原城中村再，能突破150万／分地吗？看完资金来源就明白了

​​最近很多人都在咨询城中村的事情。因为2016年底太原市南屯村创下了当年的最高补偿款150万/分地（66㎡），9年过去了，截至目前南屯村仍然保持着最高记录，也有人问还再还有机会突破150万/分地吗？

上图：前的南屯村

01-南屯村补偿标准具有一定的特殊性，是那个特定时期的特定产物。

1）地理位置核心

南屯村位于万柏林区，紧邻长风商务区，周边交通便利（新晋祠路、长风西街等主干道环绕），是太原“南移西进”战略的重点区域，区位价值极高。

2）政策支持力度大

2016年南屯村时，政府以“村民利益最大化”为目标，通过“纯货币补偿”模式（每分地150万元），并额外提供人均20㎡回迁房（折合5000元/㎡）；

3）历史最高补偿的示范效应

南屯村的补偿标准被媒体称为“幸福”，其成功经验成为后续城中村改造的参考标杆，但也因成本过高导致后续政策调整。

4）2016年楼市正在攀升阶段

2016年太原楼市进入上升期，2016年底南屯时，太原平均房价一年内上涨幅度惊人，从8000元/㎡短时间内上涨到12000元/㎡。开发商有“抢占地盘”的心态，最终融创在众多房企中脱颖而出，代价就是高昂的补偿款。

截至目前，太原南屯城改的“融创太原府”仍未全完开发，资金成本颇高！

上图来源网络 侵删

02-

2018年后，太原市出台政策要求城中村改造以实物安置为主、货币化安置为辅，晋源区等地进一步限制宅基地面积（如最大按4.2分地计算补偿），超出部分补偿金额显著降低。

去年11月，太原市7部门联合发布《关于印发太原市关于进一步促进房地产市场止跌回稳若干措施的通知》。其中第八条提到：支持群众改造意愿强烈的城中村、棚户区，鼓励以“货币补偿量化金额以房票的形式”出具给被征收人。

这也是太原首次提出“房票安置”。通过房票安置，政府可以减少安置房的建设量，避免资源浪费；同时有利于新房去库存，从而带动房地产市场的健康发展。

毕竟当前太原楼市库存压力较大米），在平衡财政压力与去库存的前提下，高额纯货币补偿的可能性降低。

03-

当前城中村改造资金呈现“政府主导、市场化协同”的特点：

1）前期依赖政策性资金（如专项借款、抵押补充贷款），后期引入市场资本（如基金、社会投资）；

2）政策创新（如房票安置、保障房配建）成为平衡资金压力的重要手段；

3）区域分化显著，核心地段还可能有开发商接盘，而郊区更多依赖财政和政策性贷款。

伴随着上一波房企爆雷，很多城中村回迁安置房的遗留问题，目前都是太原市各区财政局下属的开发公司接盘：比如晋源区西寨村开发商为太原市晋源区巽坤城市建设发展有限公司，其全资股东为太原市晋源区财政局（太原市晋源区国有资产监督管理局）；万柏林区圪撩沟村开发商为太原市柏林宝地建设开发有限公司，是太原市万柏林区财政局全资子公司。

写到最后-

以目前的市场环境来看，开发商对高成本项目趋于谨慎，短期内补偿突破150万/分地的可能性非常小，哪怕是小马、许西等核心地段的城中村！