保利发展战略调整，重用年轻人酝酿大招？

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记者：周雪松

编辑：李   捷

制图：张宇萱

 

种种迹象显示，做楼市“一哥”仅两三年，保利发展紧迫感已拉满。

以前的楼市三强是碧桂园、恒大、万科。现在的楼市三强是保利、中海、华润。虽然在业内看来，随着疯狂加杠杆时代结束，稳健经营、精耕细作的“保中华”时代已来临，但地产央企的日子过得并不轻松。

最近，保利发展的战略和高管同时出现重大调整，在业界引来广泛热议。

3月14日，经保利发展董事长刘平提议，现年45岁的潘志华获任保利发展总经理，成为保利发展史上最年轻总经理，被寄予厚望。

在此之前，为保利发展开疆拓土的区域负责人们，也经历了一波大调整。这或许也只是开始，在接受中国经济时报·中时财经记者采访的业内人士和专家看来，保利发展可能还有大动作。
 

 

01 年轻化变革


 

业内人士金立（化名）毕业于国内某知名高校，作为潘志华的师弟，金立对中国经济时报·中时财经记者表示，现在央企背景的中海、保利、华润都在提拔年轻人。

“现在地产央企提拔的年轻高管，基本是改革开放后出生，在世纪之交上大学，经历了房地产行业20年的周期成长起来的。”金立告诉记者，潘志华2001年本科毕业后去了保利。中海总裁张智超也是校招生，是伴随企业成长起来的。

金立说，在地产央企中，张智超和潘志华都是1979年出生，相对比较年轻。华润的总裁徐荣虽然年纪稍长，但高管团队中的张鑫、陈伟都是80后。

在金立看来，年轻人敢于创新，敢闯敢拼。在市场压力比较大的时候，管理层年轻化是有必要的。

根据保利发展披露的2024年业绩预告，在行业下行周期，保利发展业绩也在下滑，而且幅度还不小。2024年保利发展营业总收入约3128亿元，同比减少9.83%；利润总额约155.5亿元，同比减少36.85%；归属于母公司所有者的净利润50.2亿元，与2023年同期相比，将减少70.5亿元，同比减少58.43%。

作为房地产“榜一大哥”，今年开年以来，保利发展的拿地频率和强度相比同梯队房企也较为靠后。根据中指研究院数据，今年1—2月份，保利发展权益拿地金额约101亿元，仅排全行业第五位，低于华润、金茂、绿城、滨江。不过，新增货值排名第二，仅次于华润。

值得关注的是，根据2024年业绩快报数据，保利发展2024年归母净利润降幅远高于营收降幅。然而，截至2024年9月底的时候，保利发展的归母净利润还有78.13亿元，到了年底变成了全年利润只有50亿元左右。业内分析，这意味着，2024年第四季度保利发展亏损了28亿元。

在业绩下滑的同时，保利发展近期对高层管理团队进行了大范围的人员调整，涉及多个城市总经理的职位变动，一批资深高管的名字从区域负责人名单中消失，取而代之的是新生代管理者，这场始于2024年底的保利高管换血行动，在2025年初达到。

资深商业地产人士董肇奇认为，潘志华履新总经理一职，反映了保利发展在进行多维度的考量与布局，也体现保利发展用人策略的年轻化。

他对记者表示，保利发展正处于战略转型期，从“高周转”向“利润导向”转变。潘志华在非住宅领域有着丰富经验，集团此次任命，也体现出保利发展迈出拓展新增长点的关键一步。

“保利发展的用人原则注重内部培养与提拔，同时也注重干部年轻化，让年轻干部在关键岗位上发挥更大作用。”董肇奇说，尽管保利发展在2024年以3230亿元的销售额位居行业第一，但利润下滑的压力，促使公司需要从传统的规模扩张向高质量发展转型。

在他看来，潘志华超20年的保利司龄和 24年的体系内丰富经验，尤其在非住宅领域有着深厚积累。在行业下行期，潘志华的任命既符合保利内部变革的需要，也契合行业对年轻化管理团队的趋势。
 

 

02 须防范系统性风险


 

保利发展长期以住宅开发为主业，最近才正式对外披露战略调整，提出“三大主业”（开发、经营、服务）中长期战略规划，不再提“一主两翼”（开发为主、金融和服务为翼）。这也意味着其以住宅开发为主的时代结束，正式步入战略调整期。

文商旅产业投资规划运营领域专家、厚几集团总裁王永磊在接受中国经济时报·中时财经记者采访时表示，传统住宅开发“天花板”已经非常显著，房地产企业的未来是向“开发+运营”综合服务商转型，例如向物业、商业、租赁住房、城市更新、文旅运营以及产业运营等领域转变，运营是所有房企不得不面临的结局。

保利发展原董事长宋广菊在任时曾提出：“三到五年，保利发展要重回前三。”但直到宋广菊退休，保利发展还是没有进过前三。但这让继任者刘平做到了，甚至实现了登顶。

中指研究院数据显示，2022年保利发展的全年销售额为4408亿元，位居行业第二；2023年保利发展的全年销售额为4207亿元，位居行业第一。可是，2021年以来，保利发展的净利润已经连降四年。2021年保利发展归母净利润同比下降5.39%至273.88亿元。2022年归母净利润同比下降约33%，至183.5亿元。2023年归母净利润同比下降34.13%，至120.7亿元。2024年归母净利润更是减少到了50.12亿元，同比减少近六成。

公司曾解释称，归母净利润同比下降主要是由于前期低利润项目成为结转主力，导致毛利率水平下降，投资收益规模下降以及计提资产减值准备增加。

“我们现在提出的‘三大主业’中长期战略规划，是保利发展对于中央提出的加快构建房地产新发展模式的积极回应。”谈到这次战略调整，保利地产相关人士对中国经济时报·中时财经记者如是表示。

董肇奇认为，保利发展正处于战略转型期，从“高周转”向“利润导向”转变。根据国家政策导向，房地产行业正从杠杆驱动转向专业驱动，国央企需向管理要红利。

戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东对中国经济时报·中时财经记者表示，随着房地产行业进入新的发展周期，房地产开发企业的发展战略要进行相应调整，从原来高强度高周转高杠杆，光靠卖房巩固资金链的开发模式转变到围绕开发、经营和服务的更注重发展的模式，保利发展此次战略调整也符合这一大的发展方向。

董肇奇认为，保利发展近期推动了区域合并和高管跨区域轮动等组织架构调整措施，有助于推动资源整合和战略落地。在规模受阻的时候，为了追求利润，为了提升效率，为了挖掘利润，保利发展必须要刀刃向内了。

王永磊则认为，在行业出清期，保利发展需通过战略聚焦（如收缩非核心城市布局）、业务优化（如加大存量资产运营）巩固优势，同时防范系统性风险。
 

 

03 短板与机会并存


 

据业内人士透露，保利发展内部从去年年底开始，就有多次吹风，未来要加大商业资产的盘活力度，要增加商业租金的收入。此前，保利发展为了保住利润，也在广东等地一些项目上调房价，但此举能否持续待观察。

在业界人士看来，保利发展在调整经营思路上，是迫在眉睫了，不过做经营性物业，则是保利发展明显的短板，不像华润和龙湖有大量的综合体商业。现在保利发力做商业，关键问题确实是抓住了，但是反应过来有点晚了。

保利发展有关人士则对记者表示，公司一直积极响应上级关于房地产行业的各项政策，比如说去年9月份止跌回稳的新政出台后，保利发展马上就发起了“保价计划”，以助力楼市止跌回稳。

“另外，我们去年也在北京、上海、广州等城市拿了一些非常优质的地块，举全集团之力打造高品质的住宅，我们公司非常重视好房子建设。最近公司也在编写自己的好房子的标准。”上述人士说。

业内人士指出，保利发展顶着行业第一的光环，但如果没有利润，那将是疲于奔命，得不偿失。正应了那句老话：打江山易，守江山难。

“在由增量向存量转变的时期，经营性房地产的发展可以给企业带来更加稳定的现金流，提供资金支持。大型央企具有雄厚的资金实力和运营能力，像保利发展这样的企业未来将发展重点向经营性物业倾斜，也能有力促进商业地产的发展。”魏东认为。

董肇奇说，房地产行业整体面临销售压力与利润下滑，保利发展通过精简架构、聚焦核心市场，强化产品力，以应对市场竞争。包括此次总经理更换及一系列人事调整，正是保利发展为了在复杂市场环境中保持竞争力、实现高质量发展的关键举措。

他认为，随着房地产市场从增量开发向存量运营转变，持有型物业的运营能力成为房企竞争的关键。未来，保利发展还可能有不少重大举措。

王永磊说，作为央企，在保交楼、保障性住房建设、城市更新等领域，保利发展需承担更多责任，但也可能获得政策资源倾斜（如低成本融资、优质地块获取）。这是央企的使命，也是保利发展未来的机会。

截至记者截稿，对于今年会不会放缓拿地，在发力不动产经营和服务方面会有什么考虑，如何补这方面的短板等问题，保利发展未予回复。

 

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