南山福田好，买不起的人就不活了吗？

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南山福田是深圳房价最高的两个板块，无论是不是要买房的人，一定都能接受这个观点。

 

南山福田是深圳最好的两个板块，即使是已经买房的人，对这个观点的看法也不能完全统一。他们所秉持的往往是，南山福田好，不等于龙岗光明不能涨。

 

深圳买房只能买南山、福田，这是很多人对我的误解。

 

2022-2024年，深圳预售新盘住宅总量是18.37万套。

 

其中，南山区1.44万套，占全市预售新盘住宅供应的7.86%。

 

福田区则是0.43万套，占2.35%。

 

反观龙岗、光明，预售新盘住宅供应占比分别是20.68%和16.37%。宝安、龙华的供应占比也都超过10%。

 

大家不是房地产领域的人，对房价和楼盘供应的感知往往来自于身边朋友或支离破碎的新闻介绍。我们每天帮粉丝盯市场的各种风吹草动，以及各类关键数据。

 

上面这组数据，是2022年到现在，房产研究院的同事每周记录、每月汇总出来的。

 

一个朴素的道理是大家应当接受的：

 

在一个相对发达的城市，局部区域的房子总量越少、供应越少，就越稀缺，价值也就越高。

 

房子的供应越大，就越不稀缺，越容易出现价格战。

 

深圳目前的客观形势是，南山、福田的新盘供应少，龙华、龙岗、光明的新盘供应大，宝安一部分片区的新盘供应大。

 

深圳的四大支柱产业：高科技产业、金融产业、现代物流产业和文化创意产业。

 

高科技产业以南山的科技园为核心，金融产业以福田的CBD为核心。

 

这是深圳最能吸引优质人才、最能创造源源不断的高收入机会和买房购买力的两个产业。

 

现代物流产业以盐田港、深赤湾和宝安机场为代表，文化创意产业以南山华侨城文化创意产业园和罗湖怡景动漫产业园为代表。

 

这些产业同样能创造足够的就业机会或提高城市的综合实力。

 

 

在此之外，龙岗有华为，坪山有比亚迪，龙华有很多跨境公司的企业主也是我的面授课学员——这些地方有没有有钱人？

 

可是这些地方的有钱人，有多少？

 

200万总价的龙岗布吉房、3万多/平的光明新房，你让哪个有钱人接盘？

 

深圳目前的客观形势是，南山、福田集中了深圳最优质的、最能创造购买力的产业，龙岗、坪山、龙华或其他区也有好产业、好企业，但创造的购买力不足，且无法支撑板块的房价。

 

深圳的十个板块价值阶梯：

 

一类价值板块：南山区，福田区。

 

这是深圳房价最高的两个板块，拥有深圳房产价值最高的一批房子，板块的优点是能涨的房子多，缺点是很多房子贵、一部分房子也会下跌。

 

二类价值板块：宝安区，罗湖区，龙华区。

 

这里的一部分片区，有一部分房子存在房价上涨空间，优点是房价相对便宜，缺点是挑选机会较少、挑错概率较大。

 

居住价值板块：龙岗区，光明区，坪山区，盐田区，大鹏新区。

 

这里房子的核心价值是居住，优点是房价便宜、住得舒服，缺点是房价不涨。

 

所以从来没有哪里的房子能买、哪里的房子不能买，不同板块的定位和特性是不一样的，你不能指望你的房子，既要有居住价值板块住得舒服的优点，又要有一类价值板块涨得多的优点，却没有它们的缺点。

 

 

 

深圳目前各区的房价，南山平均房价接近10万/平，福田8万多/平，最便宜的坪山，24年11月开盘日光的财富城折后也要3.5万/平。

 

房价越高，买房越难，买到能涨的房子就越难。

 

房价越超出一般工薪的承受能力，能上涨的房子就越少，值钱的房子也越少。

 

房子占据我们家庭财富的比重越大，买错房的代价就越大，买房就越需要谨慎。

 

市场的规律是客观的，不要和客观的市场规律较真。

 

假如买房只是为了住，盯着居住价值板块就好了，并且越晚买越好，越晚越便宜。

 

假如买房是为了保值甚至增值，就必须意识到，有价值的房子越来越少。

 

就只能买核心资产。

 

核心资产在哪里？

 

客观事实是产业集中的地方，南山、福田就是产业集中的地方。

 

所以不是买房只能买南山、福田，而是买能保值、增值的房子，南山、福田是最好的选择。

 

 

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